Когда вопрос «сдавать или не сдавать?» окончательно решен в пользу «сдавать», счастливые обладатели недвижимости тут же сталкиваются с целым рядом новых вызовов, в первую очередь — как обустроить квартиру под сдачу, чтобы быстро найти арендатора и получить хорошую прибыль. Для начала стоит определиться, собираетесь ли вы заниматься краткосрочной арендой или ищете арендаторов только для длительного проживания.
О том, нужно ли делать ремонт в жилье и что при этом стоит учесть, рассказал руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин.
Руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимость»
«Для долгосрочной аренды не важно наличие интерьерных украшений — как правило, клиенты добавят милые сердцу мелочи на свой вкус. Простора для творчества у владельца недвижимости тут явно меньше. А вот при посуточной аренде, когда квартиру рассматривают в первую очередь как альтернативу отелю, можно использовать более смелые дизайнерские решения. Вместе с этим придется уделить больше внимания бытовым деталям: в квартире должно быть качественное постельное белье и полотенца одного цвета, единый набор посуды, мелкая бытовая техника — от электрочайника до кофемашины».
Просто и прочно
Обустраивая квартиру для сдачи на любой срок, стоит руководствоваться принципами:
просто;
прочно.
Найти клиента в аккуратную и чистую квартиру без лишних изысков зачастую бывает проще, чем сдать недвижимость с уникальным ремонтом. Как правило, экстрадорогой ремонт не повысит стоимость аренды пропорционально затраченным средствам. Вкусы у всех разные, но простой и аккуратный интерьер новые жильцы легко смогут приспособить под себя.
И мебель, и бытовую технику стоит выбирать по принципу надежности, даже если на этапе обустройства на более прочные вещи придется потратиться больше. Зато впоследствии неразумная бережливость себя не окупит: придется то и дело обновлять трескающуюся краску или разбалтывающиеся краны.
На любой срок
Стоит отдать предпочтение светлым тонам в оформлении — они визуально делают комнаты больше и создают ощущение чистоты. При просмотре такие квартиры часто вызывают больше положительных реакций, чем темные.
Квартиру под сдачу придется укомплектовать необходимой бытовой техникой. В минимальный набор входят плита, холодильник и стиральная машина. Искушение приобрести самую дешевую технику велико, но стоит учитывать, что она неизбежно прослужит меньше и будет выходить из строя чаще, чем техника классом выше. Часто разница в цене укладывается всего в 30%, зато расходов на ремонт порой не требуется в течение 10–15 лет.
Кухня — то, на что арендаторы склонны обращать особое внимание. Она должна быть функциональной, удобной и качественной. Кухонные шкафы и ящики будут открываться и закрываться по несколько раз в день, поэтому важно выбрать гарнитур с хорошей фурнитурой и петлями, чтобы не пришлось менять ручки и панели целиком из-за вырванных петель после каждого заезда.
Спальное место в идеале — это кровать, а не раскладной диван. Даже самый надежный механизм склонен рано или поздно выходить из строя, поэтому кровать в итоге более разумный вариант. Исключение в данном случае — обстановка студии, где нет места полноценной кровати, а из минимума пространства нужно выжать максимум функциональности.
На короткий срок
Квартиры в аренду посуточно снимают на время деловых или туристических поездок. Особую актуальность приобрел тренд снимать квартиры вместо отельных номеров в последнее время, когда из-за ковидных ограничений отели меняют требования для заселения: где-то необходим прививочный сертификат, где-то требуют свежий ПЦР-тест. С квартирами пока все проще и демократичнее плюс есть возможность бесконтактного заезда, а значит, минимизации контактов.
При краткосрочной аренде важно поддерживать принцип «заехал и живи». Квартиру необходимо укомплектовать всем необходимым, что может понадобиться постояльцу во время непродолжительного пребывания. К этой категории в первую очередь относится мелкая бытовая техника — электрочайник, утюг и гладильная доска, фен, при необходимости и в зависимости от сезона — обогреватель и вентилятор, если нет кондиционера. Кофемашина во многих случаях будет большим плюсом.
Придется также позаботиться о постельном белье и полотенцах. На белье лучше не экономить и выбирать однотонные варианты с плотностью не менее 120 нитей на 1 кв. см — такое белье выдерживает частую стирку без потери внешнего вида. Стоит заранее закупить 3-4 комплекта в квартиру, чтобы всегда иметь наготове свежую пару комплектов к заезду новых жильцов. То же относится и к полотенцам.
Еще одна статья расходов — посуда. Собирать разрозненные тарелки и чашки, бывшие в употреблении в вашей семье, — идея плохая. Сэкономить на посуде удастся не так много, зато общее впечатление будет безнадежно испорчено. Для студии и 1–2-комнатной квартиры достаточно приготовить комплект на 4 персоны: мелкие и глубокие тарелки, кружки, стаканы или бокалы для вина, приборы плюс сковорода и кастрюля.
Необычные решения
Как уже было сказано выше, интересные «фишки» лучше подходят для обустройства квартиры, которая сдается посуточно, поскольку пожить в квартире с гамаком может быть интересно в недельной туристической поездке с друзьями, но при поиске варианта для долгосрочного проживания, как правило, востребованы более классические варианты. Креативными решениями для интерьера могут стать интересная , , интерьерное панно или декоративный (при желании его можно оформить свечами).
Придать статусность
Если есть желание украсить квартиру и придать ей более солидный вид без ремонта, можно попробовать дооформить имеющуюся жилплощадь с помощью мебели и других решений, не требующих масштабного вмешательства. Так, мягкие кресла вместо стульев с металлическими ножками сделают обеденную зону более привлекательной, а однотонные шторы в пол вместо коротких полупрозрачных занавесок зрительно «удорожат» интерьер.
Также с этой функцией могут справится новые светильники (лучше выбрать строгие геометрические формы, чем «цветочные»), замена пластикового низкого плинтуса «под дерево» на высокий плоский однотонный вариант, но в случае с плинтусом в первую очередь следует ориентироваться на интерьер в целом. Постеры в простых рамах также придадут квартире законченный вид. Интерьер всегда выглядит лучше, если детали в нем перекликаются: дверные и мебельные ручки гармонируют по цвету, а сама мебель и оформление не конфликтуют между собой по стилистике (оформление стены «под красный кирпич» будет гармонировать с мебелью в стиле лофт, а подружить ее с мягкими стульями или дворцовой люстрой не всегда под силу даже дизайнеру).
Думайте как арендатор
При планировании интерьера квартиры под сдачу будет не лишним предположить, кто ваш потенциальный арендатор. От этого зависит все: и стиль оформления квартиры, и ее комплектация мебелью и техникой, и в конечном итоге стоимость аренды, а значит, и ваш доход. Квартиру-студию, вероятнее всего, будет искать молодая пара или кто-то, кто снимает жилье только для себя. Для такого варианта в качестве мебели для сна подойдут двуспальная кровать или диван, а дополнительным спальным местом может служить раскладывающееся кресло.
Если вы не против сдавать квартиру паре с ребенком, нужно продумать возможность поставить дополнительное спальное место для него, а также зону, где он сможет делать уроки. Стиль оформления интерьера тоже лучше продумывать, исходя из портрета потенциального арендатора. Универсальный вариант — светлая квартира с мебелью нейтральных цветов (белый, серый, бежевый). Чем интереснее интерьер и лучше комплектация квартиры, тем дороже можно ее сдать, но тем притязательнее будет арендатор. Если условно разделить арендное жилье на четыре класса: эконом, стандарт, комфорт и люкс, то для каждого из вариантов будут свои негласные стандарты.
Так, квартира экономкласса может быть с самым простым ремонтом и необходимым минимумом техники: холодильником, стиральной машиной, плитой, утюгом и чайником. Такая квартира будет сдаваться за самую скромную цену на рынке: потенциальными арендаторами такого жилья могут быть студенты, работающие люди, которые приходят домой «только спать», или в случае с посуточной арендой постояльцы, которые едут транзитом и остановились в городе для ночлега или хотят сэкономить на жилье в путешествии.
Как уже отмечалось выше, в случае посуточной аренды укомплектовать квартиру даже экономкласса следует так, чтобы человек, который остановился на один или два дня, нашел в ней необходимый минимум, который может пригодиться путешественнику: фен, утюг, набор посуды и постельного белья и гигиенические принадлежности.
Квартира-стандарт
Квартира, условно относящаяся к классу «стандарт», может быть укомплектована почти тем же набором техники, но с добавлением микроволновой печи и фена, иметь уже более дорогой ремонт и оформленный интерьер (светлая простая квартира с аккуратной ванной комнатой и удобной мебелью из масс-маркета в нейтральных оттенках). Такую квартиру могут снимать молодые люди, пары, друзья или те, кто живет один и не слишком много времени проводит дома. Для квартиры этого класса уже необходимо обустроить рабочее место, сделать это можно на лоджии.
Квартира-комфорт
Квартира класса «комфорт» сдается по стоимости выше средней в городе и представляет собой жилье для тех, кто готов платить за удобство и дизайн. Здесь уже подразумевается наличие полного комплекта бытовой техники: к стандартному набору нужно будет добавить кухонную вытяжку, посудомоечную машину, кофемашину, духовой шкаф и кондиционер. Оформление интерьера может быть с использованием экологических материалов или хотя бы достойной имитации: хороший ламинат «под палубную доску», плитка хорошего качества с рисунком «под камень», деревянная мебель и так далее.
В квартире должно быть зеркало в полный рост, место, где можно поработать, и спальное место с хорошим матрасом и качественными принадлежностями для сна. Также здесь необходимо продумать рабочее место: отдельную зону в квартире или на балконе, обеспечив необходимые условия для того, чтобы арендатор мог спокойно погрузиться в рабочий процесс (грамотное расположение розеток, лампа, хороший стул). Арендатора такой квартиры можно охарактеризовать как «представитель уверенного среднего класса», которому важны комфорт, функциональность и дизайн квартиры. Такие арендаторы, как правило, заботятся о своем здоровье, поэтому им особенно важно, чтобы в квартире можно было настроить нужную температуру, и они по достоинству оценят наличие таких дополнительных бонусов, как встроенные фильтры для воды и увлажнитель воздуха.
Квартира-люкс
Квартиры класса люкс подразумевают самую высокую степень комфорта для постояльца и, соответственно, сдаются по самой высокой цене. В такой квартире должно быть предусмотрено все: теплые полы, дорогая сантехника, натуральные отделочные материалы, дизайнерский ремонт. Поскольку это самый дорогой сегмент в аренде недвижимости, арендатор на такую квартиру может найтись не сразу — самые ходовые варианты для аренды — это квартиры типа «стандарт» и «комфорт».